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转帖:杭州一高价地项目开盘价竟低于保本价!

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发表于 2018-1-4 16:20 | 回帖奖励 | |

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杭州一高价地项目开盘价竟低于保本价!价格战打响第一枪?风向,似乎已悄然转变。
当2017年的杭州沉浸于土地价值的爆发,2018年的杭州新房市场却已局部打响“价格战”。
近日,某区域标杆地块项目苕溪壹号,以“起价14950元/㎡、均价16470元/㎡”的低价首开,让业内为之一惊。
相比项目所在的楼面地价分别11848元/㎡、13662元/㎡,这一销售价格几乎“亏本”。
同时打响的还有“速度之战”,据钱报记者了解,除了苕溪壹号,2017年下半年在同区域拿地的融创金成·十锦台、旭辉东原·吴越府,也都将在农历春节前后开盘,短兵相接已迫在眉睫。
1
区域“高价地”首秀
竟走薄利多销路线
2017年8月25日,地上集团力压群雄,以11848元/㎡、13662元/㎡的楼面价包揽锦北街道马溪以北的两宗地块,成为区域地价标杆。
2017年12月29日,地块所在的项目苕溪壹号便宣布首开,6幢共约400套房源,起价仅14950元/㎡,均价16470元/㎡,主力面积分别为143㎡、115㎡。
这意味着,销售均价仅比平均地价12755元/㎡高出不到4000元/㎡。
按照业内通用的保本房价计算公式:地价+财务成本(地价×10%)+建安成本+销售税费及营销成本(地价×15%),那么,平均地价12755元/㎡、财务成本约1275.5元/㎡、建安成本毛坯约4000元/㎡、销售税费及营销成本则1913.25元/㎡,苕溪壹号的保本房价约1.9万元/㎡。
不过,鉴于该项目抢速度开盘,财务成本相对较低,再加上20万元一个车位的收益,或可以勉强保本。
近日,钱报记者前去探盘,售楼处内人流攒动,可售房源公示牌上几乎标满了“已售”。
从价格上看,低楼层的几套单价确实1.4万元/㎡起,而3~5层则1.5万元/㎡左右,楼层再往上的均价在1.6万~1.8万元/㎡不等,每栋楼仅顶楼跃层户型售价超过2万元/㎡。不过,一同销售的车位价格要20万元/个。
地上集团分管策划经理陈俊告诉记者:“两块地做成一个项目,整个项目的均价在1.8万元/㎡左右,由于团队运作效率较快,整个项目会在农历春节前开掉6成房源,可以说薄利多销。”
2
众多房企抢开盘速度
趁市场尚热赶紧出货
据钱报记者了解,除了苕溪壹号,同样是2017年下半年拿地的融创金成十锦台、旭辉东原吴越府,也都将在农历春节前后开盘。
相比之下,地价最高的苕溪壹号则抢在了这些竞争项目之前,先发制人。
对此,陈俊解释:“宏观上看,市场被看好,众多利好下,未来的房价或将继续走高,但也不是非得等房价涨到更高再卖。每个企业的运作模式不同,或许资金够雄厚的大企业可以慢慢开发,而我们的打法是高周转、短平快。这个项目清盘后,我们还有其他地块继续开发,后续也会继续拿地。”
事实上,2018年的市场仍不明朗,对于一部分中小房企而言,能抢占一波市场是一波。
浙江中原地产首席分析师荆海燕分析:“其实现在恰好是市场的空白期,该区域过去的存量已经被拆迁户大量消化,众多今年拿地的项目仍在开发。在供应少,需求大的情况下快速上市,不失为一个好时机。”
另一方面,未来或将受限于价格调控,销售价格变化不会太大,开发时间越久,则财务成本越高,利润同样有限。
若市场进入盘整期,未来销售速度也将打上一个问号,因此不如趁当下市场尚热,赶紧出货。
3
高价地分化已现
部分项目面临大考验
近两年的杭州楼市,被业内评价为“一锅沸水”。
出于对后市的坚定看好,部分房企不惜代价争夺高价地,于是,超20个板块的地价在2017年迈上新台阶。
进入2018年,随着高价地相继入市,分化也开始从局部显现。
部分高价地密集的板块,以及地价超过或逼近周边在售新房价格的板块,将面临考验。
例如南部卧城,地价超2万元/㎡,而周边新房售价约1.8万元/㎡;再如萧山市北在去年初出让的两宗3万元/㎡地块,目前该板块新房售价约3万元/㎡。
对此,浙报传媒地产研究院院长丁建刚预测:“如果限价政策仍以现在的价格为标准,或者预期改变了,市场只接受现在这样的价格水平,那些高价地的命运就会面临较大挑战。”


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 楼主| 发表于 2018-1-4 16:57 |
再过俩月,估计可以去杭州买房了
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深呼吸…… 发表于 2018-1-4 16:57
再过俩月,估计可以去杭州买房了

千岛湖年轻人都变杭州人了要
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外甥打灯笼——照旧(照舅)

     

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发表于 2018-1-4 17:46 |
大家都去,千岛湖就宁静了。哈哈!
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外甥打灯笼——照旧(照舅)

     

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发表于 2018-1-4 17:48 |
是好事吗?
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发表于 2018-1-4 18:26 |
这个是临安的
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发表于 2018-1-4 18:44 |
深呼吸…… 发表于 2018-1-4 16:57
再过俩月,估计可以去杭州买房了

跌没哪么容易,为了2022年的亚运会设施建设政府要投入多少资金?不涨房价不卖地皮钱从哪来?但再涨又好像同上上面政策不协调一致。房价看不懂看不透!
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发表于 2018-1-4 19:24 |
外甥打灯笼——照旧(照舅)

     

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发表于 2018-1-4 20:48 |
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发表于 2018-1-4 21:06 |
深呼吸…… 发表于 2018-1-4 16:57
再过俩月,估计可以去杭州买房了

刚开始
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外甥打灯笼——照旧(照舅)

     

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发表于 2018-1-4 21:06 |
290240381 发表于 2018-1-4 17:07
千岛湖年轻人都变杭州人了要

可以有
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外甥打灯笼——照旧(照舅)

     

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发表于 2018-1-4 21:07 |
桃李飘香 发表于 2018-1-4 17:46
大家都去,千岛湖就宁静了。哈哈!

千岛湖空城才是五水共治的最终目标
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发表于 2018-1-4 21:08 |
瑶夏梅岐 发表于 2018-1-4 18:44
跌没哪么容易,为了2022年的亚运会设施建设政府要投入多少资金?不涨房价不卖地皮钱从哪来?但再涨又好像 ...

若多党制了你就看懂了
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外甥打灯笼——照旧(照舅)

     

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发表于 2018-1-4 21:33 |
看来还是去杭州买房划算
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发表于 2018-1-4 22:28 |
最牛家长 发表于 2018-1-4 21:33
看来还是去杭州买房划算

这是临安的房子唉!
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发表于 2018-1-4 22:28 |
郑忆 发表于 2018-1-4 21:08
若多党制了你就看懂了

房事烦事!
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发表于 2018-1-4 23:12 |
秋语

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发表于 2018-1-5 05:33 |
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发表于 2018-1-5 06:29 |
一埸游戏
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发表于 2018-1-5 06:41 |
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发表于 2018-1-5 06:42 |
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发表于 2018-1-5 06:47 |
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发表于 2018-1-5 07:05 |
老爷子 发表于 2018-1-5 06:29
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发表于 2018-1-5 08:09 |
做好观众的角色
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